Anlage/n:

keine

Beschlussvorschlag:

Keiner

 

Ergänzender Beschlussvorschlag vom 12.08.2003:

Der Ausschuss für Hochbau und Energiesparmaßnahmen empfiehlt dem Kreisausschuss, das Ergebnis der Prüfung durch die Verwaltung zur Kenntnis zu nehmen.

Sachlage:

Die SPD-Kreistagsfraktion stellt zum Kreistag am 16.12.2002 folgenden Antrag:

 

"Der Kreistag beschließt zum nächstmöglichen Zeitpunkt einen Prüfauftrag zur Gründung einer Schulbau-GmbH, der die Aufgaben Schulneubau und -sanierung zu übertragen sind. Als Eigenkapital sind der Schulbau-GmbH die im Eigentum des Landkreises befindlichen Avacon-Aktien zu übertragen.

 

Begründung:

Steigende Schülerzahlen sowie die Umsetzung der Schulreform machen in den kommenden Jahren eine Reihe von Schulbauten notwendig. Daneben besteht weiterhin ein enormer Sanierungsbedarf an kreiseigenen Schulen. Beides ist bei der derzeitigen Finanzausstattung des Landkreises nicht leistbar; neue Kredite erscheinen nicht genehmigungsfähig.

 

Die Gründung einer Schulbau-GmbH analog zur Gründung der Gesellschaft für Abfallwirtschaft brächte folgende Vorteile:

Die Schulbau-GmbH hätte neben dem Stammkapital, bestehend aus den Avacon-Aktien, auch die gesamte Dividende (2003 voraussichtlich 670.000 Euro) zur Verfügung und müsste keine Kapitalertragssteuer (2003 voraussichtlich 71.000 Euro) abführen, wenn sie erwartungsgemäß entsprechende Verluste erzielt.

 

Die Schulbau-GmbH wäre in der Lage, Kommunaldarlehen zur Finanzierung des Schulbaus aufzunehmen; diese Darlehen wären durch den Landkreis lediglich zu verbürgen. Der Kreishaushalt würde unmittelbar entlastet um 720.000 Euro im Verwaltungshaushalt (wegfallendes Sonderprogramm Bauunterhaltung/Schulen) sowie um 1,339 Mio. Euro im Vermögenshaushalt (wegfallende Beiträge des Kreises an die Kreisschulbaukasse). Darüber hinaus käme es nach der Aufgabenauslagerung zu weiteren Einsparungen im Personalhaushalt des Landkreises. Dabei ist davon auszugehen, dass Personal z.B. aus dem Fachdienst Gebäudewirtschaft von der Schulbau-GmbH übernommen wird."

 

Ergänzende Sachlage vom 12.08.2003:

Die Verwaltung ist nicht in der Lage, die gewünschte umfassende Prüfung aller möglichen Organisationsformen ohne eine kostenpflichtige externe Unterstützung beispielsweise durch einen Steuerberater durchzuführen. Gleichwohl hat sie sich bemüht, den Auftrag im Rahmen ihrer Möglichkeiten zu erfüllen, und hierfür ein Benchmarking durchgeführt. Der Schwerpunkt lag auf möglichen Finanzierungsmodellen für den Neubau, die Bauunterhaltung und die Sanierung von Schulen. Zur Beantwortung der aufgeworfenen Fragestellungen wurden Informationen bei folgenden Kommunen bzw. Organisationen eingeholt:

 

• Landkreis Goslar, H. Deike ("Sale- and- lease-back", "Cross-boarder")
• Stadt Hannover, Fr. Danielmeier (Neubau der IGS Kronsberg im Leasingverfahren)
• Landkreis Harburg, H. Sievers (Gymnasium Buchholz im Leasingverfahren, Gymnasium Salzhausen als Mietkaufobjekt, Gymnasium Winsen als "Verhandlungsverfahren nach VOB")
• Stadt Lüneburg, H. Koplin (Leasing)
• LüWoBau, Fr. Schäfke, H. Thies (Leasing)

 

 

 

 

 

Die Ergebnisse des Benchmarking sind in der folgenden tabellarischen Übersicht zusammengefasst:

 

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten

 

Bezeichnung	Beschreibung	Vorteile	Nachteile
Investorenmodell	Gebäude werden durch einen Dritten erstellt und dem Nut- zer durch Leasing oder Miete zur Verfügung gestellt.   Investor benötigt Rechte am Grundstück (z.B. Erbpacht)   Attraktiv für den Inves-tor erst ab einem Min-destvolumen von meh-reren Mio. EUR	Keine Bauherrenfunktion des LK   Übernahmemöglichkeit des Gebäudes nach ver-einbarter Laufzeit   Eingeschränkte Bindung der Vergabevorschriften für den Investor	Mietzahlungen belasten den Verwaltungshaushalt   Erstellung ausführlicher Leistungsbeschreibungen mit externen Planern   Beauftragung einer qualifi-zierten Beratungsge-sellschaft erforderlich   Unwirtschaftlich bei Umbau- und Sanierungsmaßnah- men ("Risikozuschlag")
Lease-and-lease-back Verfahren, (Cross-border)	Gebäude werden an einen US-Trust geleast und von diesem wieder zurück geleast   Eigentum bleibt bei der Kommune	Die Steuervorteile des amerikanischen Steuer-rechts kommen anteilig dem Eigentümer der Gebäude zugute	Komplizierte umfangreiche Vertragsgestaltung (engli-sche Sprache, amerikani-sches Steuerrecht)   Hoher Verwaltungsaufwand bei der Abwicklung   Lange Laufzeiten   Finanzielle Vorteile nicht über gesamte Laufzeit
Sale-and-lease-back Ver-fahren (Bankbeteiligungsmodelle)	Gebäude werden an einen Dritten (Investor) verkauft und von dies-em dann wieder ge-least oder gemietet.   Verfahren ist rechtlich bedenklich, da der LK Gebäude, die er zur Aufgabenerfüllung benötigt, nicht ohne weiteres veräußern kann.	Geeignet für vorhandene Gebäude   Verkaufserlöse   LK ist nur Mieter   Bereitstellung eines Ge-bäudes in vertraglich ver-einbartem Standard   kein Bauunterhaltungs- und Bewirtschaftungsauf-wand für den Landkreis (Einsparungen u.a. bei Personalkosten)	Steuerliche Behandlung der Refinanzierungszinsen geändert, dadurch entfällt die Wirtschaftlichkeit ge-genüber einer herkömmli-chen Finanzierung   Kostenintensiv, da verein-barter Standard vom Vermieter gewährleistet wird

 

Basis aller Modelle war der komplette Neubau eines Gebäudes mit einem Kostenvolumen von jeweils mehreren  Mio. EUR. Die Beauftragung einer qualifizierten Beratungsgesellschaft zur Vorbereitung und Begleitung der Maßnahme hat sich als notwendig herausgestellt, verursacht allerdings zusätzliche Kosten, die zwischen mehreren zehntausend bis über 100.000 EUR betragen dürften:

 

Die Baumaßnahmen des Landkreises Lüneburg waren bzw. sind meist Schulerweiterungen, verbunden mit Umbau- und Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen im Bestand. Derartige Bauvorhaben sind schwer beschreibbar und für Investoren kaum kalkulierbar, was sich auch aus den Erfahrungsberichten der befragten Stellen ergibt. Der Nachweis, dass ein alternatives Finanzierungsmodell für eine derartige Maßnahme wirtschaftlich ist, wird kaum zu erbringen sein.

Die Leasingraten bzw. Mieten sind im Verwaltungshaushalt zu veranschlagen.

 

Bei der Erweiterung der Schule An der Schaperdrift in Oedeme wurde versucht, über eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm zu einer kostengünstigeren Lösung als über eine herkömmliche Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis zu gelangen. Bei diesem Verfahren blieb der Entwurf den Bietern überlassen. Nach Fertigstellung und Abrechnung der Baumaßnahme stellte sich heraus, dass keine Kosteneinsparung erreicht wurde.

 

Die Errichtung der Realschule Embsen, die als eine Neubaumaßnahme angesehen werden kann, wurde herkömmlich geplant und ausgeschrieben, gleichzeitig wurden Leasingangebote als Nebenangebote zugelassen. Die Auswertung des einzigen Leasingangebotes ergab insgesamt höhere Kosten als die Errichtung der Schule in der bewährten Art und Weise. Das erklärt sich zum einen durch die kostenbewusste Planung des vom Landkreis Lüneburg beauftragten Architekten und der Fachingenieure sowie die enge Begleitung durch den Objektverantwortlichen der Gebäudewirtschaft im Rahmen der Projektsteuerung, zum anderen durch die günstigen Kommunalkreditkonditionen, die der Landkreis in Anspruch nehmen kann, aber auch durch den Verwaltungsaufwand und den Gewinnanteil des Leasinggebers, die sich in den Gesamtkosten niederschlagen.

 

Der überwiegende Teil der niedersächsischen Landkreise, die alternative Finanzierungen angedacht oder aber in Einzelfällen bereits umgesetzt haben, forcieren derartige Finanzierungsmöglichkeiten nicht. Dieses war Tenor einer Veranstaltung des Niedersächsischen Landkreistages zum Thema „Gebäudewirtschaft“ im Juni 2003. Die Verwaltung ist aus den dargestellten Gründen der Auffassung, dass das gewählte herkömmliche Finanzierungsverfahren grundsätzlich die wirtschaftlichste Vorgehensweise darstellt.

 

Im Übrigen bestünde die Gefahr, dass der Synergie-Effekt, der durch die Zusammenführung aller liegenschaftsbezogenen Aufgaben in der Gebäudewirtschaft erzielt wurde, durch die Herausnahme der Schulen zur Gründung einer Schulbau-GmbH wieder aufgehoben würde.

 

Da eine Übertragung von Avacon-Aktien – wenn überhaupt – nur im Zusammenhang mit der Gründung einer Eigengesellschaft in Frage käme, ist dieser Vorschlag hier deshalb nicht weiter verfolgt worden.

 

Der Unternehmensberater Herr Dr. Schmitz, meo Consulting Team, hatte eine wirtschaftliche Aufgabenerledigung durch die Gebäudewirtschaft bestätigt. Zur Ausschöpfung weiterer Synergie-Effekte wird in einigen Bereichen die Zusammenarbeit mit den Landkreisen Harburg und Stade intensiviert werden.